Chalets et résidences secondaires : vendre discrètement, avec une préparation soignée.
Dans le Saanenland, au Pays-d’Enhaut et dans les Alpes vaudoises, le prix ne dépend pas seulement de la situation et de la vue : la loi sur les résidences secondaires et la Lex Koller décident aussi de qui peut acheter. Nous clarifions ces questions avant la commercialisation.
Du Saanenland aux Alpes vaudoises.
Gstaad et les villages du Saanenland forment un monde à part : international, discret, avec des prix parmi les plus élevés des Alpes suisses. Juste à côté, le Pays-d’Enhaut et les Alpes vaudoises – chaque vallée avec son caractère.
- SaanenlandGstaad, Saanen, Schönried, Saanenmöser, Lauenen, Gsteig
- Pays-d’EnhautRougemont, Château-d’Oex, Rossinière
- Alpes vaudoisesVillars-sur-Ollon, Gryon, Leysin, Les Diablerets
- SimmentalZweisimmen, Lenk, St. Stephan
- Préalpes fribourgeoisesCharmey, Moléson, Bellegarde, Lac-Noir
En montagne, la situation et la vue ne suffisent pas.
Situation, vue, ensoleillement
Un coteau tranquille, l’orientation au sud, la vue et la distance au village et aux remontées mécaniques comptent souvent davantage que la surface habitable d’un chalet.
Statut de résidence secondaire
Le bien peut-il être utilisé librement comme résidence secondaire, ou est-il soumis à une obligation de résidence principale? Cela détermine le cercle des acheteurs possibles – et donc le prix.
Acheteurs de l’étranger
Les personnes considérées comme personnes à l’étranger ont besoin d’une autorisation selon la Lex Koller pour acheter un logement de vacances. Nous vérifions si et comment c’est possible avant la commercialisation.
Substance et finitions
Savoir-faire, matériaux, énergie et entretien : pour un chalet, un examen attentif s’impose – ainsi qu’une bonne documentation pour les acheteurs et les banques.
Ce que la loi sur les résidences secondaires signifie pour votre vente.
Dans les communes où plus de 20 % des logements sont des résidences secondaires, il n’est en principe plus possible d’autoriser de nouvelles résidences secondaires. C’est le cas des stations de notre région – du Saanenland aux Alpes vaudoises en passant par le Pays-d’Enhaut. Les nouveaux logements y sont en règle générale des résidences principales ou des logements affectés à l’hébergement touristique.
Les logements qui existaient légalement ou étaient au bénéfice d’une autorisation entrée en force le 11 mars 2012 – les logements dits de l’ancien droit – peuvent en revanche être utilisés librement comme résidences secondaires, sous réserve de restrictions cantonales ou communales. Ils pouvaient déjà être rénovés, transformés et reconstruits. Depuis le 1er octobre 2024, s’y ajoute ceci : même en cas de démolition et de reconstruction, la surface utile principale peut augmenter, dans la zone à bâtir, de 30 % au plus par rapport au 11 mars 2012, sans restriction d’utilisation; dans ce cadre, des logements et des bâtiments supplémentaires sont aussi admis. Au-delà, un agrandissement n’est possible qu’avec une restriction d’utilisation comme résidence principale ou logement affecté à l’hébergement touristique.
Pour la vente, cela signifie que le statut de chaque logement doit figurer dans le dossier de vente. Nous le clarifions avec le registre foncier, la commune et le notaire.
| Commune | Canton | Part de résidences secondaires |
|---|---|---|
| Saanen (Gstaad, Schönried, Saanenmöser) | BE | 51 % |
| Lauenen | BE | 50 % |
| Gsteig | BE | 40 % |
| Lenk | BE | 65 % |
| St. Stephan | BE | 47 % |
| Zweisimmen | BE | 43 % |
| Boltigen | BE | 34 % |
| Rougemont | VD | 61 % |
| Château-d’Oex | VD | 43 % |
| Rossinière | VD | 27 % |
| Gryon | VD | 69 % |
| Ormont-Dessus (Les Diablerets) | VD | 68 % |
| Ormont-Dessous | VD | 62 % |
| Ollon (Villars) | VD | 52 % |
| Leysin | VD | 47 % |
| Jaun (Bellegarde) | FR | 36 % |
| Val-de-Charmey (Charmey) | FR | 31 % |
| Plaffeien (Lac-Noir) | FR | 21 % |
Part de résidences secondaires selon l’Office fédéral du développement territorial (ARE), inventaire des logements 2026 (état des données au 31 mars 2026). Une part supérieure à 20 % signifie que de nouvelles résidences secondaires ne sont en principe plus admises. Gruyères se situe juste en dessous, à 18 %. Montreux, les communes riveraines de Cudrefin, Vully-les-Lacs, Chevroux, Faoug, Cheyres-Châbles, Delley-Portalban et Gletterens ainsi que Corbeyrier, Crésuz, Châtel-sur-Montsalvens et Guggisberg dépassent aussi les 20 %.
Qui peut acheter un logement de vacances.
Les Suisses, les ressortissants de l’UE et de l’AELE domiciliés en Suisse ainsi que les titulaires d’un permis d’établissement C achètent sans autorisation. Des règles particulières s’appliquent aux personnes à l’étranger.
- Les personnes à l’étranger ont besoin d’une autorisation cantonale pour acheter un logement de vacances. Elle n’est possible que dans les lieux que le canton a désignés comme lieux touristiques – par exemple Saanen, Lauenen, Gsteig, Lenk, Château-d’Oex, Rougemont, Leysin, Gryon, Les Diablerets et Villars.
- Les autorisations sont contingentées : 140 par an dans le canton de Berne, 175 dans le canton de Vaud et 50 dans le canton de Fribourg. Si le vendeur avait lui-même acquis le logement avec une autorisation, une nouvelle vente à une personne à l’étranger ne grève pas le contingent.
- En règle générale, la surface habitable nette est limitée à 200 m² et, hors propriété par étages, le terrain à 1’000 m²; davantage est possible en cas de besoin supplémentaire démontré.
- Un seul logement de vacances est autorisé par famille (couple marié ou partenaires enregistrés, avec les enfants de moins de 18 ans). La location occasionnelle est admise, la location à l’année ne l’est pas.
- En avril 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation un durcissement : il prévoit des contingents plus bas, et chaque achat d’un logement de vacances par une personne à l’étranger serait imputé sur le contingent – revente comprise. La révision n’est pas encore en vigueur; nous la suivons pour vous.
D’abord clarifier, ensuite vendre.
Vous et les acheteurs y gagnez en sécurité, et nous évitons les mauvaises surprises juste avant la signature chez le notaire.
Lancer l’estimationClarifier
Registre foncier, statut de résidence secondaire, conditions communales et – si nécessaire – la situation au regard de la Lex Koller.
Estimer
Valeurs comparatives de la destination, état et vue : une fourchette de prix que nous vous expliquons.
Choisir les acheteurs
Suisse et étranger, en français, en allemand et en anglais – discrètement via notre fichier acquéreurs ou publiquement.
Conclure
Coordination avec le notaire et, si nécessaire, avec l’autorité d’autorisation – jusqu’à la remise des clés.
Ces indications sont des informations générales et ne remplacent pas un conseil juridique. Sources : loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS, RS 702), version en vigueur depuis le 1er octobre 2024; Office fédéral de la justice, questions et réponses sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (anciennement aide-mémoire, octobre 2026) et communiqué du 15 avril 2026 sur la consultation; ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE, RS 211.412.411); ARE, inventaire des logements 2026. État : octobre 2026.
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